「買換え特例」で購入資金の目減りを防ぐ
マイホームを買い換えしたときは、一定の条件を満たせば、「特定の居住用財産の買換えの特例」の適用を受けられます。
マイホームの買い換えでは、住んでいる自宅を売却して得た売却益を、新しい住まいの購入資金に充てるケースがほとんどです。
通常は自宅を売却すれば、譲渡所得があったとして税金がかかります。「買換え特例」の適用を受ければ、譲渡益（売却益）にかかる課税を繰り延べできるので、新しい住まいの「購入資金の目減り」を防ぐことができます。
「買換え特例」とは？
「買換え特例」は、住んでいる自宅（譲渡資産）の譲渡価額が、買い換えた住まい（買換資産）の取得価額を下回る場合は、譲渡がなかったものとして課税せず、譲渡価額が取得価額を上回る場合は、その上回る部分だけ譲渡があったものとして課税する仕組みです。
「譲渡資産の収入金額」≦「買換資産の取得価額」
住んでいる自宅の譲渡価額が、買い換えた新しい住まいの取得価額を下回ったときは、譲渡益（売却益）にかかる譲渡税が繰り延べできます。売却した年には譲渡所得がなかったものとみなされ、課税されません。
「譲渡資産の収入金額」＞「買換資産の取得価額」
住んでいる自宅の譲渡価額が、買い換えた新しい住まいの取得価額を上回ったときは、その差額を収入金額として譲渡所得を計算します。
「買換え特例」は、2017年（平成29年）12月31日までに売却して、新たな住宅を購入する場合が対象となります。2016年度（平成28年度）税制改正で延長されました。
なお「買換え特例」は、税金の軽減や免除ではなく、課税の繰り延べです。買い換えた住宅を将来売却するときまで納税を先送りできますが、将来売却したときには、その売却益と繰り延べされた売却益（繰延益）を合算して課税されます。
「買換え特例」は、「3,000万円の特別控除の特例」と選択適用となります。特別控除では控除しきれず多額の税金が発生する場合や、「いまは税負担を少しでも減らしたい」という方には、利用するメリットがあるかもしれません。
ただし、新しい家を将来売るときに、その時点で多額の譲渡益が発生する可能性もあります。3,000万円の特別控除と比べて、どちらが有利かは状況によるので、税理士などと相談するのが良いでしょう。
自宅の売却を仲介業者に相談するとき、税理士事務所などとスムーズに連携できる不動産会社を選ぶと安心です。
【参考】⇒ 不動産会社選びのポイント
具体例を見てみよう
「譲渡資産の収入金額」が「買換え資産の取得金額」を下回る場合と、逆に「譲渡資産の収入金額」が「買換え資産の取得金額」を上回る場合の2つのケースについて、具体例で考えてみましょう。
なお、分かりやすくすため、建物の減価償却費相当額や譲渡費用は考慮していません。イメージとして理解してください。
住んでいた自宅（旧居）を売った売却代金の額が、買い換えた住宅（新居）の購入代金の額を下回る場合、新しい住宅の購入資金は、売却代金だけでは賄えず、持ち出しが発生します。
譲渡所得に課税されると、持ち出し額がさらに増えることになります。
「買換え特例」の適用を受ければ、譲渡所得がなかったものとされ、譲渡所得に対する課税を繰り延べできます。
参考例
住んでいた自宅を5,000万円で売却し、7,000万円の住まいに買い換えました。売却した自宅は3,000万円で取得したものです。
この場合の譲渡益は、2,000万円（5,000万円−3,000万円）です。本来なら売却した年に、2,000万円の譲渡益に対して税金がかかりますが、「買換え特例」の適用を受けると、売却した年分で課税は行われず、繰り延べできます。
課税の繰り延べができるのは、買い換えた住居を売却するときまでです。この例では、7,000万円で購入した新しい住居を売却するときまで、旧居の譲渡益2,000万円に対する課税が繰り延べられます。
例えば、将来8,000万円で売却したとしましょう。このときの譲渡益は、1,000万円（8,000万円−7,000万円）です。
これに、買換え特例により課税が繰り延べられていた譲渡益（繰延益）2,000万円を加えて、3,000万円（1,000万円＋2,000万円）が譲渡益として課税されます。
住んでいた自宅（旧居）の売却代金の額が、買い換えた住宅（新居）の購入代金の額を上回るときは、売却益を新しい住宅の購入資金に充てても、なお余剰があります。
「買換え特例」の適用を受ければ、その差額（上回る額）だけ、その年の収入金額として譲渡所得の課税対象となります。残りの譲渡益の部分は、課税が繰り延べられます。
参考例
住んでいた自宅を5,000万円で売却し、4,000万円の住まいに買い換えました。売却した自宅は3,000万円で取得したものです。
譲渡益は2,000万円（5,000万円−3,000万円）ですが、売却した年に課税対象となる収入金額は、売却価額が購入価額を上回る1,000万円（5,000万円−4,000万円）です。残りの1,000万円は、買い換えた住居を売却するときまで繰り延べされます。
例えば、将来6,000万円で売却するとすれば、その譲渡益2,000万円（6,000万円−4,000万円）と繰延益1,000万円を合算した譲渡益に課税されることになります。
「買換え特例」の適用要件
譲渡した住宅（譲渡資産）と買い換えた住宅（買換資産）が日本国内にあり、次の要件に当てはまれば、「買換え特例」の適用を受けることができます。
譲渡資産と譲渡の要件
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
- 以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
- 住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した敷地等の場合は、次の3つの要件すべてに当てはまることが必要。
- その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
- 敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 売った年の前年、前々年に、次の特例の適用を受けていないこと。
- 収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
- 特殊関係者に対する譲渡でないこと。
特別関係者には、親子や夫婦のほか、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
買換資産の要件
- 建物の床面積が50平方メートル以上、土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
- 売った年の前年から翌年までの3年の間に買い換え、一定期限までに住むこと。期限は、取得した時期により次の通り。
- 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
- 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
- 耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。
マイホームを売ったときに使える、その他の特例
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- マイホームの買い換えで譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせば、損益通算や繰越控除の特例の適用を受けることができ、税金が軽減されます。
