2015年度以降は、空き家対策特別措置法にもとづき「特定空き家」に認定され、必要な措置をとるよう勧告を受けると、固定資産税や都市計画税の「住宅用地特例」の対象外となります。

固定資産税・都市計画税が大幅な増税になるので、注意が必要です。

目次

1. 住宅用地特例とは？
2. 住宅用地特例の具体例1（敷地面積が200�u以下の場合）
3. 住宅用地特例の具体例2（敷地面積が200�uを超える場合）
4. 住宅用地の特例対象から除外されると税額はどうなる？

住宅用地特例とは、住宅用地にかかる固定資産税と都市計画税について、課税標準を引き下げる特例措置です。

住宅用地の敷地面積に応じて、課税標準額を6分の1（200�u以下の部分の敷地）または3分の1（200�uを超える部分の敷地）とし、都市計画税の課税標準額を3分の1（200�u以下の部分の敷地）または3分の2（200�uを超える部分の敷地）とします。
（地方税法349条の3の2、同法第702条の3）

つまり、住宅用地特例の適用対象となると、固定資産税が最大6分の1に、都市計画税が最大3分の1に軽減されます。

固定資産税の住宅用地特例

※課税標準は、固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額です。
※税率1.4％は標準税率です。市町村により異なる場合があります。

• 小規模住宅用地（200�u以下）は、課税標準が評価額の6分の1になります。
• 一般住宅用地（200�u超）は、200�uを以下の部分は課税標準が評価額の6分の1、200�uを超える部分は課税標準が評価額の3分の1となります。

都市計画税の住宅用地特例

※税率0.3％は制限税率です。市町村により異なります。

• 小規模住宅用地（200�u以下）は、課税標準が評価額の3分の1になります。
• 一般住宅用地（200�u超）は、200�uを以下の部分は課税標準が評価額の3分の1、200�uを超える部分は課税標準が評価額の3分の2となります。

具体例を見る

住宅用地特例を受けられる場合と受けられない場合とでは、どれくらい税額に差が出るか、具体的に見てみましょう。

• 小規模住宅用地（敷地面積が200�u以下）の場合
• 一般住宅用地（敷地面積が200�u超）の場合

200�u（小規模住宅用地）の更地と住宅用地の場合で、固定資産税と都市計画税を比較してみましょう。次のようなケースで考えてみます。

更地の場合

評価額がそのまま課税標準となります。課税標準に税率をかけて計算します。

• 固定資産税

  1,800万円×1.4％＝25万2千円

• 都市計画税

  1,800万円×0.3％＝5万4千円

住宅用地の場合

固定資産税は評価額の6分の1が課税標準となり、都市計画税は評価額の3分の1が課税標準となります。課税標準に税率をかけて計算します。

• 固定資産税

  1,800万円×1/6×1.4％＝4万2千円

• 都市計画税

  1,800万円×1/3×0.3％＝1万8千

300�u（一般住宅用地）の更地と住宅用地の場合で、固定資産税と都市計画税を比較してみましょう。次のようなケースで考えてみます。

更地の場合

評価額がそのまま課税標準となります。課税標準に税率をかけて計算します。

• 固定資産税

  2,700万円×1.4％＝37万8千円

• 都市計画税

  2,700万円×0.3％＝8万1千円

住宅用地の場合

固定資産税

課税標準は、300�uのうち200�uが評価額の1/6、残り100�uが評価額の1/3に軽減されます。

• 2,700万円×200�u/300�u×1/6×1.4％＝4万2千円
• 2,700万円×100�u/300�u×1/3×1.4％＝4万2千円

固定資産税　8万4千円

都市計画税

課税標準は、300�uのうち200�uが課税標準の1/3、残り100�uが課税標準の2/3に軽減されます。

• 2,700万円×200�u/300�u×1/3×0.3％＝1万8千円
• 2,700万円×100�u/300�u×2/3×0.3％＝1万8千円

都市計画税　3万6千円

住宅用地の特例対象から除外されると、いっきに固定資産税が6倍、都市計画税が3倍に跳ね上がるわけではありません。

課税は1月1日が基準

固定資産税や都市計画税の課税は、毎年1月1日が基準日です。ですから、特定空き家に認定され勧告を受け、改善されず賦課期日の1月1日を迎えると、住宅用地の特例対象から除外されます。

もし、年内に状態が改善され、特定空き家の認定が取り消されたら、引き続き住宅用地特例を受けられます。

負担調整措置により課税標準は評価額の7割が上限

住宅用地の特例対象から除外されると「固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になってしまうの？」と心配されるかもしれませんが、一気にそこまで増えることはありません。

固定資産税や都市計画税の住宅用地特例が適用されない場合の税額は、課税標準額の上限を評価額の7割とするなどの負担調整措置や各市町村による条例減額制度にもとづき決定されることになります。

だからといって、安心はできません。

勧告を受けた特定空き家は、必ず増税になります。

• 固定資産税は、住宅用地の課税標準額が評価額の6分の1、非住宅用地の課税標準額が評価額の70％ですから、住宅用地特例を受けていた時と比べて、最大4.2倍の増税となります。
• 都市計画税は、住宅用地の課税標準額が評価額の3分の1、非住宅用地の課税標準額が評価額の70％ですから、住宅用地特例を受けていた時と比べて、最大2.1倍の増税となります。

勧告を放置していると、次は命令です。命令違反は、最大50万円の罰金が科せられます。さらに代執行になれば、数百万円もの解体費用を請求されることになります。

何より、特定空き家は、いつ倒壊してもおかしくない危険な状態です。周囲に悪影響も与えます。被害が起きれば、損害賠償請求されることにもなりかねません。

修繕や解体など早めに対応することが大切です。特定空き家のリフォームや解体には、自治体の補助を受けられる場合があります。お住いの市町村に相談してみるとよいでしょう。

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2015年2月26日に空き家対策特別措置法の一部施行にともない、国土交通省と総務省は同日、基本指針を示しました。その中で空き家の判断基準として1年間使われていないことを目安として示しました。

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